Вопрос-ответ

При приобретении квартиры в новостройке заключается договор долевого участия между двумя сторонами: застройщиком и участником долевого строительства. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Обязательными пунктами для любого договора долевого участия являются:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства;
• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Порядок заключения договора долевого участия и его соблюдение предусмотрены в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» . 

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который подтверждает окончание строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Статьей 7 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определены гарантийные обязательства застройщика:

• для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства – не менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства.
• на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства - не менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

С момента государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта приема-передачи участник долевого строительства может продать квартиру другому лицу, заключив с ним договор уступки права требования.

При уступке права требования действие договора долевого участия не прекращается, меняются только стороны договора. При этом все условия уже зарегистрированного договора остаются прежними. 

ФЗ 214 предусматривает меры дополнительной ответственности застройщиков перед всеми лицами, кто принимает участие в долевом строительстве, в виде договора страхования, либо поручительства банковской организации.

Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения.

Минимальная страховая сумма по договору страхования, рассчитывается исходя из цены договора, и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, на дату заключения договора страхования.

Срок передачи застройщиком квартиры предусмотрен договором долевого участия.

При наступлении указанного срока стороны подписывают акт приема-передачи и с этого момента участник полностью владеет и распоряжается своим имуществом. 

Аккредитация новостройки представляет собой процедуру проверки банками строящегося объекта. По результатам проверки банки заключают с застройщиком соглашение о сотрудничестве, что позволяет упростить оформление и выдачу кредитов.  

Продать такую квартиру можно, и на рынке недвижимости такие сделки происходят регулярно. Но, просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи или по уступке не получится. Начать нужно с похода в банк и получить согласие на данную сделку.

Способы продать ипотечное жилье:

1. Досрочное погашение кредита продавцом и последующая продажа квартиры. Покупатель передает деньги продавцу, а тот в свою очередь гасит ипотеку, берёт в банке подтверждение о полном закрытии долга и через МФЦ снимает обременение. После этого стороны подписывают договор купли-продажи, квартира переходит покупателю.
2. Досрочное погашение кредита покупателем в процессе сделки. В этом случае продавцу необходимо подать заявление в банк о намерении продать квартиру. Банк предоставляет справку об остаточной задолженности по кредиту. После чего покупатель вносит деньги и для продавца, и для банка с помощью безопасного расчёта или аккредитива. Денежные средства поступают на счет банка и продавца после того, как все условия договора будут выполнены.
3. Продажа ипотечной квартиры в ипотеку. В этом случае продавцу необходимо подать заявление в банк о намерении продать квартиру. Банк предоставляет справку об остаточной задолженности по кредиту. После чего покупатель вносит деньги и для продавца, и для банка с помощью безопасного расчёта или аккредитива. Денежные средства поступают на счет банка и продавца после того, как все условия договора будут выполнены.

Такие сделки проходят с помощью договора цессии — переуступки прав требования. Раньше окончания строительства ждал один дольщик, а после подписания цессии — другой дольщик.

Продажа на этапе строительства возможна до того момента, пока не подписан акт приёма готовой квартиры. Если акт подписан, значит, дом сдан в эксплуатацию, дольщик оформляет право собственности, и продажа уже возможна только по договору ДКП, а не цессии.

Перед продажей квартиры по переуступке дольщик обязан уведомить об этом строительную компанию и получить письменное разрешение. Также разрешение потребуется взять и у банка-залогодержателя.

Вариантов покупки два:

1. Новый дольщик в ходе сделки закрывает ипотечный долг продавца (если покупка за наличный расчет).
2. Берёт на себя его ипотечные обязательства или оформляет новую ипотеку.

Собственник, желающий продать свою ипотечную квартиру, не несёт никаких рисков. Его жильё в залоге у банка и этот факт зарегистрирован в Росреестре. Никто не сможет обманным путём забрать жильё, пока на нём обременение. Больше рискует покупатель. Необходимо дождаться согласия банка, а он может оспорить сделку. Нужно удостовериться, что всё в порядке с долями несовершеннолетних собственников и не будет претензий от органов опеки. Важно правильно оформить предварительный договор, когда происходит передача задатка на закрытие ипотеки.

Поэтому для безопасности покупателю лучше выбрать трехстороннюю сделку, когда в купле-продаже участвует банк.